Єєрєєр хэлбэл аливаа нэг Улсын жижигрvvлсэн загвар нь нэг айл юм гэж ойлгож болно, яг юу болов гэхлээр иргэн Дорж маань хашаандаа их мод хураасан, єдєрт нэг сандал хийж зарж амь зуулгаа зогоодог гэж бодъё л доо. Гэтэл нэг єдєр хашаан дахь модны vнэ нь зах зээл дээр єсєв мэдээж дагаад сандлын vнэ єсєж таарна. Сандлын vнэ єсєхєєр иргэн Доржийн гэр бvлд сул орлого орж ирнэ биз дээ. Яахав сул орж ирсэн юмыг хvvхдvvдээ тарааж єгєєд л хэдэн єдрийн дотор иргэн Доржийн гэр бvлийн гишvvдийн хэрэглээ єсєж, тэдний гэр бvлийн хувьд мєнгєний vнэлэмж шал єєр боллоо. Тэгэхээр яахав Цэцэгээ дvvдээ 100 тєгрєг єгєєд ємдєє индvvдvvлдэг байсан бол дvv 100 тєгрєгєє голоод 150 тєгрєг авч байж л индvvдэг болно гэсэн vг. Энэ нь эдийн засагт мєнгєний vнэлэмж буурах буюу инфляци болж байна гэсэн vг. Яагаад инфляци болов? Яахав дээ эдийн засагт бодитой єсєлт болоогvй л байхгvй юу? Доржийнх єдєрт нэг биш хоёр сандал хийдэг болсон тохиолдолд л эдийн засагт бодит бvтээмж бий болж эдийн засаг єсєх байсан юм. Мэдээж Дорж хоёр сандал хийдэг болсон бол зовж олсон мєнгийг хуримтлал хийх, эсвэл дахин хєрєнгє оруулалт хийх байлаа шvv дээ. Харин зовж олоогvй vнийн єсєлтєєр олсон болохоороо л гэрийнхэндээ сул тараасан хэрэг. Ингээд мєнгийг дураараа тараагаад унах буюу халамжийн бодлого, гадаад дотоодын эх vvсвэрээр хэт их зээл олголт нь мєнгєний нийлvvлэлтийг ихэсгэлээ.

Vр дvн нь яахав инфляци буюу таны халаасанд байгаа 100 тєгрєг єдєрт л нэг тєгрєгєєр унах буюу 99, 98, 97 гээд л зvгээр байж байгаад л мєнгє чинь хорогдож эхлэв. Хvмvvс тэнэг биш болохоороо зvгээр мєнгєє алдаад суухыг хvсэхгvй шvv дээ мєнгєє vнэ нь буурахгvй, хадгалах, хамгаалах, менежмент хийхэд хамгийн хялбар vл хєдлєх хєрєнгийг байгаа мєнгєєрєє, дээрээс нь бvр зээлээр хvртэл авав. Зарим хvмvvс асууж магадгvй, хvнсний барааны vнэ маш ихээр єссєн тул хvнсний бараа авч болох байсан гэх байх гэж. Vгvй байхаа, та хvнсний барааг их хэмжээгээр аваад хаанаа яаж хадгалж, сvvлд нь хэрхэн борлуулах юм? Бас хvнсний бараа чинь муудна, хулгайд алдана гээд бєєн асуудал шvv дээ. Ингээд л хvмvvс хvнсний бараа биш vл хєдлєх хєрєнгє уралдан авсан хэрэг, хэрэглээ ихсээд ирэхээр дагаад байрны vнэ ч єслєє. Vр дvнд нь юу болов 2006 онд барилгын нэг мкв.-ын vнэ 450-650 ам.доллар байсан бол 2008 оны 1 сар гэхэд 1000-1500 ам.доллар болтлоо єслєє шvv дээ. Барилгын vнэ огцом єсєж барилгын бизнес ашигтай болоод ирэхээр бараг л мєнгєтэй бvх л компаниуд барилга барьж эхлэв. Компаниуд барилга бариад эхлэхээр газар, барилгын материалын эрэлт єслєє, зэрэгцээд урд хєрш Хятадад Олимп болох гээд маш хурдтай, их хэмжээгээр барилга баригдаж байхын хажуугаар манай тємєр замынхан маань маш сайн менежменттэй болохоороо барилгын материал татах гэж хамгийн багадаа бvтэн сар, заримдаа хоёр сар тvvнээс ч илvv болно. Барилгын бизнес нь єєрєє улирлын шинж чанартай дулааны 4-5 сард л баригддаг тул барилгын материалын хомсдол vvсэж таарна. Vр дvн нь юу болов барилгын материалын vнэ бараг нугарч єсєв.

Ингээд чадамжтай бараг л бvх хvмvvс, компаниуд барилга руу мєнгєє хийсээр хvмvvсийн хуримтлал vл хєдлєх хєрєнгє буюу барилга руу орж Монгол Улсын хуримтлал нь хєрєнгє оруулалтаасаа ихсээд ирэв ээ, Энийг зарим хvмvvс харин ч хуримтлал нь багас ч хєрєнгє оруулалт болж байна гэж vзэж магадгvй. Энэ нь жинхэнэ утгаараа хєрєнгє оруулалт байж чадаагvй vнийн хєєсєн дээр тооцоо хийж байсан бєгєєд эдийн засгийн бvтэц нь алдагдан зєвхєн нэг салбарт хэт хєрєнгє оруулалт хийн тvгжигдмэл мєнгєтэй болчхоод байгаа юм. Ингээд инфляцийн зохистой бус хэт єсєлтєєс vvдэн хvмvvс банкнаас хадгаламжаа татаж эхэлсэн, зэрэгцээд Монгол банкны банк хоорондын vнэт цаасны хvv єссєн, банкнуудын барилгад олгосон зээл ихсэн, банкны зээлжих чадвар нь багассан зэргээс vvдэн банкууд байрны зээлээ зогсоох бодлого баримталлаа.

Мєнгєний хомсдол vvсэж таарна аа. Мєнгєний хомсдол vvсэхээр мєнгєний vнэлэмж ихэснэ шvv дээ. Харин байр аваагvй хvмvvсийн хувьд гэвэл байр авах хvсэл байвч санхvvгийн чадамж байхгvй болохоор тэд зээлээр л авч чадна. Мєнгєний vнэлэмж єсєхєєр мєнгєний хvv єснє. Мєнгєний хvv єсєхєєр ямар банк нь урт хугацааны хямд хvvтэй байрны зээл єгєх вэ? Мэдээж єєрт байгаа жаахан мєнгєє бусад илvv их хvvтэй эрсдэл багатай бизнест зээл олгоход зориулах л сонголт vлдэв. Мєнгєний vнэлэмж єссєн, зэрэгцээд єндєр vнээр байр авах чадамжтай хvмvvсийн тоо бараг байхгvй болсон тул байрны vнэ єсєхєє байлаа. Байрны vнэ єсєхєє байгаад тогтвортой болчихоор хvмvvс байранд оруулсан мєнгєє гаргаж аваад банканд хийсэн нь ашигтай болж таарна. Ингээд байраа зарах хvсэлтэй хvмvvс олширч, худалдаж авсан байруудаа зарж эхлэв. Хvмvvс байраа зарж эхэлсэн боловч байр авах чадамжтай хvмvvс байхгvй, гэвч ихэнх хvмvvс ашиг олохоор байр авсан тул хvмvvс байраа хямд зарахыг хvсэхгvй байсаар 2008 оны 3 сараас одоог хvртэл байрны vнэ єсєх биш маш аажим аажимаар буурч байна.

Энэ нь ард тvмэнд сайн хэрэг, харин зээлд олгох мєнгєний хэмжээ бага болохоор компаниудын зээл авах шалгуур єндєрсєн, цаашлаад эдийн засагт сєрєг нєлєє vзvvлэх хандлагатай боллоо. Одоо яах вэ? Мэдлэгтэй мундаг хvмvvс АНУ-ын 700 тэрбум ам.долларын байлаут тєлєвлєгєєг интернэт болон телевизээр харчихаад, Монгол Улс яг л ингэх ёстой бид чинь АНУ-аас илvv сэтгэж чадна гэж байхгvй гээд УИХ-ын гишvvд Монгол Улсыг хєгжvvлэх сангийн 300 тэрбум тєгрєгийг хууль гарган арилжааны банкуудаар дамжуулан одоо 70-80% нь баригдсан санхvvжилтгvй гацаад байгаа барилгын компаниудад зээл єгєх хуулийн тєсєл боловсруулж байгаа юм гэнэ. АНУ-ын нєхцєл болон Монголын нєхцєл шал єєр байгаа юм. Харин vнийн хєєсєрсєн хєєрєгдєл дээр тооцоолон барилга барьсан хvмvvс зах зээлийнхээ зарчмаар ашигтай зарж чадахгvй бол єртгєєрєє зарах гэж оролдоно, єртгєєрєє зарж чадахгvй бол алдагдлаа хvлээгээд эрэлтдээ тохируулж зарахаас єєр сонголт vлдэхгvй шvv дээ. Яагаад гэхлээр банкны хvvг сар болгон тєлж байгаа тул барилгаа зарахгvй удах тутам барилгын компаниудын хvлээх алдагдал ихсэх болно. Барилгын компаниуд алдагдал хvлээхээр банкинд зээлээ єгч чадахгvй болно. Банк нь барилгын зээлийг олгохдоо дунджаар зах зээлийн vнийн 50%-д нь тооцон зээл олгож байгаа. Гол эрсдэл нь компаниуд зээлээ тєлж чадахгvй болохоор барьцааны барилгуудыг зарахаар банкууд шvvхэд хандана. Манай шvvх чинь шалдир булдар хулгайн хэрэг байсан ч, ач холбогдолтой том мєнгєний хэрэг байсан ч ижилхэн авч vзээд хурдан шуурхай хоёрхон жилд л єрийг нь барагдуулж таарна. Энэ 2 жилийн мєнгєний сул зогсолт нь банкуудыг жинхэнээсээ дампууруулж мэднэ. Яагаад гэхээр энэ мєнгийг хадгаламж эзэмшигчдээс хvvгээр татан тєвлєрvvлж байршуулсан тул мєнгє сул зогсож байгаа эсэхээс vл хамааран хадгаламжийн хvvг банк тєлж л таарна.

Одоо яах вэ? Нєгєє 300 тэрбум л хэрэгтэй байна гэнэ vv. Vгvй байхаа. Банкны болон холбогдох хуульд єєрчлєлт оруулах, эпотек, мєн банкинд байршуулж буй хадгаламжийг баталгаажуулсан хуулиудыг тус тус батлаад л єгчихвєл боллоо шvv дээ. Яахав гэхээр барилгын компаниуд зээлээ тєлж чадахгvй болохоор банк шууд дуудлага худалдаанд оруулаад л зарагдах vнээр нь зарна, дуудлагаар зараад эхлэхээр барилгын vнэ чинь жинхэнэ унаж єгнє биз дээ. Хэн хожихов ард иргэд л хожно. Инфляци багатай, хямд байртай цалин, тэтгэврээрээ бараг боломжийн єдєр хоногоо дєнгєх болно.

Инфляци єсєєд та бидний халаасанд байсан 100 тєгрєг гэнэт л 90, 80, 70 гээд л алга болоод ирэхэд эрхэм гишvvд яаж бидний хєрєнгийг хамгаалсан юм? Яаж ч хамгаалж чадаагvй шvv дээ. Барилгын компаниуд сvvлийн 2 жил хангалттай ашиг олсон. Тэд 10 тэрбумаар босгосон барилгаа 6 тэрбумаар зарж 4 тэрбумын алдагдал хvлээхэд яадаг юм. Энэ чинь зах зээлийн эрэлт, нийлvvлэлтээр vнэ нь тогтдог шудрага нийгэм шvv дээ. Шударга л байя л даа. Одоо эрсдэлээ хvлээх цаг нь болсон баймаар юм. Хvмvvс асууж магадгvй л дээ. Барилгын компаниуд алдагдалтай ажиллахаар барилга барих компаниуд байхгvй болно. Барилга барих компаниуд байхгvй болохоор байр хомсдож байрны vнэ буцаад огцом vнэд орно гэж. Vгvй л болов уу. Цэвэр барилгын бизнес хийдэг компаниуд нэгэнт авсан тэр кран, машин, цемент зуурагч, ажилчдаа яах билээ? компани нь дампуурах уу? эсвэл бага ч байсан ашигтай ажиллах уу? Мэдээж бага зэрэг ашигтай л ажиллаж компаниа амьд авч гарахыг л бодно шvv дээ. Барилгын компаниуд бага зэрэг ашигтай ажиллаад ирэхээр барилгын материалын vнэ ч бас буурна. Яагаад гэхээр Монголчууд барилгын материал бага аваад ирэхээр хятадууд хоорондоо барилгын материалаа Монголчуудад зарах гэж жинхэнэ єрсєлдєж хямд vнээр зарж эхэлнэ шvv дээ. Мэдээж ашиг багатай болохоор хvмvvс барилга руу хошуурахаа байж жил бvр бага барилга ашиглалтад орно. Энэ нь орон сууцгvй байр авахыг vнэхээр хvсэж байгаа хvмvvст бол хангалттай тоо байна байх. Харин тэр 300 тэрбум хэнд хэрэгтэй гэхлээр барилга барьсан компаниуд л єєрсдийн эрх ашгийг хамгаалах гэж байгаагаас ард тvмний эрх ашгийг хамгаалах явдал яавч биш бєгєєд мєнгєний нийлvvлэлтийг ихэсгэж, арай гэж vнэлэмжтэй болж байсан тєгрєгийн ханш буурна шvv дээ.

Энэ эрхэм гишvvд дотор ядаж хэдэн барилга барьдаггvй гишvvд байгаад ард тvмнээ хааяа ч гэсэн боддог бол энэ хуулийн тєслийг батлахгvй байх гэж найдаж байна. Урьд нь та бидний орлогыг татвараар дамжуулан мєнгийг хурааж аваад улс тєрийн vзэмжээрээ тэгшитгэн тараагаад, бvтээмжээ нэмэгдvvлэхгvй шууд л цалин нэмдэг байлаа. Vр дvнд нь татвар аваад зогсохгvй дээрээс нь мєнгєний нийлvvлэлтийг ихэсгэж мєнгєний ханш унагааж та бид буюу дундаж цалингаараа амьдардаг хvмvvсийн халаасан дахь 100 тєгрєгийг дор нь 90, 80, 70 тєгрєг болгож тоглодог байлаа. Энэ маш их хортой, учир нь дундаж давхаргын цалингаараа амьдардаг хvмvvсийг бvр ядуу давхарга руу чирж, ажил эрхлэлтийг дэмжих биш бvр боймолж байгаа хэрэг шvv дээ. Мэдээж санаатай биш л дээ. Харин энэ удаа манай тєр алдаатай бодлого явуулсан нь ард тvмэн бидэнд хожих боломж олголоо. Нєгєє яриад байдаг эдийн засгийн номонд л гардаг vнийг зохицуулагч vл vзэгдэгч гар ажиллах боломжийг энэ барилгын салбарын хямрал нь жинхэнээр нь авчирлаа шvv дээ. Хэн их ашиг олсон нь ард тvмэндээ зvй ёсны татвараа тєлєх цаг болсныг зах зээлийн хуулиараа оногдуулах сайхан боломж гарч ирж байна.

Зарим хvмvvс хэлж магадгvй чи юу мэддэг юм цаана чинь Монгол банкны экс болон одоогийн ерєнхийлєгчтэйгєє, бvр зарим гишvvд гаднаас мєнгє босгож мєнгєний нийлvvлэлтийг ихэсгэж эдийн засгаа аваръя гэж ярьж байна гэж. Мєнгє нийлvvлэх нь хэнд ашигтай вэ? чадварлаг том компаниуд, баян хvмvvст ашигтай тусна шvv дээ. Vvнийг яриад байгаа хvмvvс чинь єєрсдєє дандаа баян хvмvvс, магадгvй зєндєє барилга бариулсан хvмvvс байх. Тэд єєрсдийн эрх ашиг, баян компаниудыгаа л бодохоос биш та бидний халаасан дахь мєнгє зvгээр байж байгаад алга болж байна уу? vгvй юу? гэдэг нь тэдэнд сонин байх уу? Дээр нь энэ тэртэй тэргvй vнийн хєєсєн дээр баригдсан барилгуудыг дуусгаад заръя гэж бодоход хэн худалдаж авах юм бэ? Та юу? эсвэл би юу? 900, 1000 ам.доллараар байр авах тийм чадвартай хvмvvс одоо байхгvй шvv дээ. Тийм чадвартай хvмvvс нь аль хэдийн авсан. Тэгэхээр нь энэ нь зарагдахгvй бvр та бидний татварын мєнгийг хямралтай салбарт оруулаад хямралаас гарах биш бvр бантан болгоод 300 тэрбум ч vгvй болно гэсэн vг. Та сайн бодоорой.

Харин урт хугацаанд барилгын vнэ яах вэ? Єсєх vv?, буурах уу?
Байрны vнэ нь эрэлт талаасаа, Монголын эдийн засгийн ашигт малтмалаар дамжин орж ирэх сул мєнгє, гадаад ажиллагчдын илгээх мєнгє жилээс жилд нэмэгдэнэ. Бизнес эрхлэгчдийн хуримтлал нь 1990 оноос хойш тогтмол єсєж байгаагийн хэмжээгээр vл хєдлєх хєрєнгийн зах зээл рvv ихээр орж байгаа, хєдєєнєєс хот руу чиглэлсэн их нvvдэл, хотын хvн амын ихэнх нь гэр хороололд байгаа, мєн хvний нєєцийн хомсдолоос болж хvмvvсийн авдаг цалин зарим компаниудад тогтмол єсєж байна. Цаашид томоохон тєслvvдийг дагаад гадныхны Монголд амьдрах тоо байнга ихсэж байгаа зэрэг хvчин зvйлvvд нь байрны тогтмол эрэлтийг бий болгож байна. Харин нийлvvлэлт талаасаа УБ-т газар олдохоо байсан, томоохон барилгын компаниуд байгаа ганц нэг газартаа нэг удаа зарах орон сууц биш байнгын тvрээсийн орлоготой vйлчилгээний тєв барих хандлагатай байгаа, УБ хотын дулаан, цэвэр усны дэд бvтцийн хvчин чадал дахиад 10'000 байр барихад ч хvрэхгvй болсон, хотын зам, гэрэл, цахилгаан, нийтийн тээвэр гэх мэт дэд бvтцийн хvчин чадал их барилгажилтыг дааж чадахгvй. Барилгын материал нь гаднаас хамааралтай, дээр нь тээвэрлэх гэхээр тємєр зам ачааллаа даахгvй, Мянганы сорилын сангийн хєрєнгє оруулалтаар зєвхєн зvтгvvр авч байгаа боловч зам нь хааш даа нэг болохоор тийм их хэмжээний импорт хийж чадахгvй шvv дээ.

Ингээд дvгнэхээр урт хугацаандаа байрны vнэ тогтмол багаар єсч харин ямар цэгээс єсєж эхлэх вэ гэхээр нилээд хэдэн барилгын компаниуд их хэмжээний алдагдал хvлээж, банкууд барьцааны байруудыг дуудлага худалдаагаар зарснаар байрны vнэ хамгийн доод цэгтээ хvрнэ. Энэ vед л жинхэнэ нєгєє 300 тэрбум тєгрєг, дээрээс нь гадны эх vvсвэрийг татан оруулаад банкуудаар дамжуулан барилгын компаниудад биш эцсийн хэрэглэгч болох дундаж орлоготой хvмvvст хямд хvvтэй байрны зээл олгох хэрэгтэй. Уг цэг дээрээ хэсэг хугацаанд тогтсоны дараа мэдээж байрын vнэ тогтвортой багаар єсєж эхэлнэ.

Эцэст нь хэлэхэд нєгєє ард тvмнээ бодож Сvхбаатарын талбай дээр жагсдаг хvмvvс чинь одоо л тэр 300 тэрбум болон бусад эх vvсвэрээр барилгын салбарт их хэмжээний зээл єгєхийг эсэргvvцэн жагсаасай билээ. Дээр нь єнєєдрєєс эхлээд байрны мкв.-ын vнэ яадаж 600 ам.доллар болж бууртал нэг ч хvн байр авахгvй байхыг уриалж байна. Ингэвэл та бид зах зээлийн шударга байх зарчмаар хэн их ашиг олсон нь тєдий хэмжээгээр бусдаас илvv татварыг ард иргэддээ тєлєх ёстой шvv дээ. Та бид хамтдаа хэдэн зуун тэрбумыг хожих болно шvv.