Манай  улсад үл  хөдлөх        хөрөнгийн үнэ хэт өндөр байгаа. Тиймээс ч гэр хорооллынхон бүгдээрээ орон сууцанд орж чадахгүй, бизнесийн байгууллагуудад хямд түрээстэй, тохилог оффис олдож өгөхгүй үйлээ үзэж байгаа. Хэдийгээр төр, засаг үүнд бодлогоор нөлөөлөх шаардлагатай боловч “Хувийн бизнест төр хутгалдах ёсгүй гэсэн” ганц өгүүлбэрээр бамбай хийсэн барилгын компаниуд ашгаа бодож, бага багаар үнээ нэмсээр л байна. Өнөөдөр шинээр баригдсан нэг өрөө байрны үнэ байршлаасаа хамаараад доод тал нь 40 сая, хуучин байрны нэг өрөө дунджаар 35 сая төгрөгийн үнэтэй байх жишээтэй.
Гэхдээ байрны үнийг өрөөгөөр тооцох нь тийм ч зохимжтой биш. Яагаад гэвэл тухайн орон сууц, объектийн ашигтай талбайгаас үл хамаарч байгаа нь үнэ хөөрөгдөх шалтгааны нэг болдог. Орон сууцны бодит үнийг илэрхийлье гэвэл ам метрээр нь тооцох шаардлагатай болсон.
Ямартай ч өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгө үйлдвэрлэгчид хэрэглэгчид рүүгээ чиглэсэн бодлого барьж үнээ бууруулах нь бүү хэл, янз бүрийн шалтгаанаар өсгөхийг л эрмэлзэх болжээ. Үнийн хэлбэлзлийг ажиглаж байхад оны эхэнд нэлээд өсөх хандлагатай байсан барилга, орон сууцны үнэ хоёрдугаар улирлаас тогтворжиж эхэлсэн. Харин яг одооноос эхлээд улирлын сезон орж байгаа учраас эргээд өсөх нь ойлгомжтой. Ер нь энэ онд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ чинээндээ тултал өсөх магадлалтай гэсэн чимээ аль эртнээс хангинасан гэхэд болно. Гэхдээ энэ нь хэр бодитой, үндэслэлтэй вэ гэдэг нь сонин. Ямар ч байсан зуучлалын хэд хэдэн компаниас үнийн хандлагыг асуухад “Өсөх нь өснө. Гэхдээ гайгүй л болов уу” гэсэн хариу өгч байна. Жишээ нь, энэ салбартаа нэлээд туршлагатайд тооцогддог “Актив зууч”-ынхан “Намар бол тэртэй тэргүй өсдөг. Харин оны сүүлчээр бүр ч үнийн өсөлт нэмэгдэж магадгүй” гэсэн юм. Ерөнхийдөө энэ оны сүүлчээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ дийлдэхгүй гэдэг нь нэлээд эртнээс тодорхой болсон юм шиг байна. Учир нь дээрх таамгийг бататгаж болохуйц нэг сонирхолтой мэдээлэл байна. Одоогоос хоёр жилийн өмнө буюу дэлхий нийтийг хамарсан санхүү, эдийн засгийн хямралын сураг дуулдаж эхлэх үед үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын “Мастер пропертис” ХХК-иас нэгэн тойм гаргасан байдаг. Уг тоймд манай улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хямралын нөлөөгөөр уналтад орох эрсдэлтэйг сануулаад 2009 онд 20 орчим хувиар буурах төлөвтэй. Гэхдээ үнэ хоёр, гуравдугаар улиралд тогворжино. Ерөнхийдөө шинэ байрны үнэ өөрийн өртөгтөө тун ойртож очно хэмээх таамаг дэвшүүлжээ. Энэ таамаг яг таг биелэлээ олоогүй ч үнэнд нэлээд ойртсон байдаг шүү. Хямралын нөлөөгөөр барилгын салбар гацаанд орсон учраас нэг хэсэгтээ жаахан хөөс үүсээд эргээд намжсан. Хүмүүсийн гар дээр бэлэн мөнгө байхгүй учраас барилгын компаниуд хэт өндөр үнээ бага ч гэсэн буулгаж эхэлсэн. Мөн тухайн онд барилгын салбарт гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт нэлээд нэмэгдэх хандлагатай болов. Ялангуяа Өмнөд Солонгос, Итали, Хонгконгийн хөрөнгө оруулагчид барилгын салбарт идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж эхэлсэн юм даг. Тэдний хувьд мөнгөний гачаалд орсон хүмүүсийн зах зээлийг эзлэн авах таатай боломж учраас арга ч үгүй. Харин өсөлт хэдийд гарах вэ гэдгийг мөн л нарийн тооцож. Хоёр жилийн өмнөх тойм судалгаанд “Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 2010 оны сүүл, 2011 оны эхнээс өснө” гэсэн байна. Шалтгааныг нь ч тодорхой тайлбарлажээ. Учир нь тухайн үед оруулсан хөрөнгөөр баригдсан барилгууд ашиглалтад орж, гадны хөрөнгө оруулагчдын ашгаа эргэн хүртэх цаг мөч яг энэ үед тохиох юм. Мөн уул уурхайн томоохон төслүүдийн үр ашиг 2011 оноос гарч эхлэх бөгөөд, бэлэн мөнгөний урсгал тэр хэмжээгээр нэмэгдэнэ. Үүнийг дагаад үнэ өсөх өндөр магадлалтай гэжээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэт өсөх юм уу, унах нь улс орны эдийн засагт тун халтай зүйл. АНУ-д 1930-аад оны их хямралын үед үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 50-60 хувь хүртэл унаж байсан түүхтэй. Улмаар шинээр орон сууц барих ажил 4-5 жил зогсонги байжээ. Харин төрийн санхүүжилтээр барилгын салбараа арай ядан сэргээсэн юм билээ. Тэгвэл манай улсын барилгын салбарт өнгөрсөн хоёр жилд тохиосон эрсдэл өнөөдөр ч арилаагүй төдийгүй дахиад асуудал үүсгэх гэж байдаг. Тэгэхээр эртнээс болгоомжлох хэрэгтэй гэсэн үг.
Манай орны хувьд нэг иймэрхүү байдалтай байна. Харин Ази, Евпорын орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ харьцангуй тогтвортой байгаа юм билээ. АНУ, БНХАУ хоёрт бага зэргийн өсөлт ажиглагдаж байгааг санхүүгийн шинжээчид мэдээлж байна. АНУ одоохондоо асуудалд хүлээцтэй хандаж байгаа бол урд хөршийнхөн учирч болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэх арга хэмжээгээ аль хэдийнэ аваад эхэлчихэж. Хятадын Засгийн газар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үнийн хөөс үүсэхээс сэргийлэх бодлогыг урд тууштай хэрэгжүүлж байна. Тэд үл хөрөнгөд ногдуулах татвараа нэг хувиар нэмэгдүүлжээ. Одоогоор шинэ хуулийг эхлээд жижиг хотуудад туршиж байгаа аж. Харин 2012 оноос Бээжин, Шанхай зэрэг том хотууддаа хэрэгжүүлж эхлэх юм гэсэн. Хямралын үед хамгийн бага хохирол амссан орны нэг бол яах аргагүй БНХАУ. Тэд хэзээ ч бороо орсны дараа цув нөмөрдөггүй. Үүл хаанаас гарч, хаана аадар цутгахыг анддагүй нь тэдний давуу тал.

Тэгтэл манайд яаж байна. Төр нь зах зээлийг хэрхэн зохицуулж, яаж оролцохоо мэдэхгүй. Нэг бол зах зээлээ боомилчих гээд. Эс бол цөөн хэдэн хөрөнгөтний эрхшээлд орчих гээд нэг л эвээ олж өгөхгүй байна. Басхүү барилгын салбараа хэвтэрт орсон хойно нь бонд гаргаж, аварч байгаа дүр үзүүлнэ. Энэ мэтээр асуудлын араас аахилж биш, урдаас нь угтаж явах цаг нэгэнт болсон байлтай. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг тогтвортой байлгахын тулд үндэсний хөрөнгө оруулагчдаа дэмжиж, харийнхантай харилцан ашигтай тохиролцоо хийж болно шүү дээ. Мөн дээр дурьдсан татвар, эрх зүйн оновчтой зохицуулалтаар үнийг хэт хөөрөгдөхгүй, уналтад оруулахгүй байх олон янзын боломж бий. Бодлогын чанартай зохицуулалтыг боломжийн хэрээр хийж байхгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэг л мэдэхэд дийлдэхээ больчихсон байвал яана. Үнэ хэт өсөх нь зөвхөн хэрэглэгчдэд хамаатай биш гэдгийг дээр дурьдсан. Үүнээс болж барилгын салбар дахиад гацаанд орохоос гадна банкуудын чанаргүй зээлийн хэмжээ нэмэгдэж хямрах нөхцөл бүрдэнэ. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийг зүгээр нэг “Намрын синдром” мэтээр үл тоож боломгүй санагдана.